文 / 彭杏珠 2022-10-032022年是房地產最混沌的一年。房仲業人士紛紛搖頭說：「實在看不懂」，利空多到數不清、灰犀牛一隻隻出現，為何房價就是跌不下來？現在，市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。而「這一天」將是第一個觀察點，只要預售屋賣壓出籠、買氣跟不上，就是房市反轉的時刻。
2020年，新冠疫情席卷全球，各國經濟幾乎熄火，台灣卻異軍突起，不僅出口訂單滿手、熱錢也大量湧入台股，連帶讓房市強強滾，導致過去基期低的中南部市場受到投資客青睞，房價一飛衝天。
但，「高房價」卻讓政府如芒刺在背，內政部、央行只好聯手打炒房。從房地合一2.0、三次升息、存款準備率調升一碼，導致貸款成數變少，被視為對房貸族「抽銀根」。
8月2日晚間10點多，美國眾議院議長裴洛西（Nancy Pelosi）抵達台灣，竟意外點燃第二次的台海危機；台股也跟著熄火了，今年以來加權指數從最高至最低，大跌5346點；9月17、18日，花東發生大地震，「這麼多利空消息撲面而來，以前只要發生兩、三項，房價就下滑了，這次竟然是量縮、價卻不跌，」真的跌破《住展雜誌》研發長何世昌的眼鏡。
今年的成交量確實逐月萎縮、買氣也不若去年旺盛。根據住商機構企畫研究室統計旗下加盟店9月的成交業績，發現全台成交金額與去年同期相比，減少32.9％。六都全部負成長，台北30.1％、新北32.2％、桃園36.3％、台中29.0％、台南23.0％，高雄衰退幅度最高達42.9％。
按理說，價量呈連動關係，但台灣的房價卻是鐵板一塊，絲毫不受影響，到底是怎麼回事？
何世昌跟住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨，最終將矛頭指向房地合一2.0重稅制的「閉鎖期」。
將時空拉回2016年。當時，政府執行「房地合一稅」1.0，民眾對新制頗多疑慮，導致預售屋賣壓沉重，當房市發生第一張骨牌效應時，確實引發消費者恐慌，這也是近10年來，民眾記憶最深刻的一次「房價反轉」。
台灣房地產不是單純住辦需求，已變成「金融商品」
但，隨著「房地合一稅」1.0的殺傷力遞減，房市又迎來新的主升段，從此驚驚漲，似乎看不到盡頭。
尤其，從2021年起，中南部房市利多頻傳，單價屢創新高。政府不得不下重手、打炒房。鑑於「房地合一稅」1.0已無法遏止投資熱錢，遂於去年7月1日起推出2.0版，交易出售2016年1月1日以後取得的房地，就適用房地合一稅2.0的規定。持有2年內出售課45％的稅；持有逾2年、未滿5年課35％的稅。
何世昌說，投資客為避免繳交重稅，將房子鎖住了，但市場一直有固定的自住剛性需求，當貨源變少、需求不變時，很容易就被消化掉，所以價格跌不下來。加上實價登錄後，賣方看到價格沒有動，更不可能低價賣出。以2003至2013年的前一波房市大多頭為例，平均買賣移轉棟數是39.1萬棟；2018房市又開始復甦至2021年，平均買賣移轉棟數是31.3萬棟，這兩波多頭的成交量，每一年平均落差達7.8萬棟。
換言之，自從房地合一稅上路後，因市場賣壓、籌碼被鎖住了，所以只要少少的需求，就能將房價撐起來，房市才會出現量低價漲的態勢。
這也難怪政府火力全開打炒房，房價還是跌不下來，就是拉長閉鎖期的房地合一稅2.0所造成的。業內人士說，政府這次真的打錯算盤了，閉鎖期愈長只會助長房價。以紐西蘭、日本為例，房屋交易課重稅後，房價不降反漲，台灣也發生同樣的狀況。
最可怕的是，台灣的房地產已變成「金融商品」，資產族擔心財富縮水，將現金停泊在不動產上面，以確保財富不貶值。徐佳馨說，當房子不再只是純住辦用途，而是金錢遊戲時，就很難掌控房價的漲跌了。
專家都無法精準預估，消費者還是謹慎小心為宜
今年11月26日選舉過後，會出現「房價反轉」的第一個觀察點，就是預售屋市場。
根據市調機構591的新建案統計，全台928檔期飆出超過8000億的推案巨量，是591從2017年統計以來的最大量。多數入以為這是強心劑，顯示房市還存有榮景。但業界卻認為這並非好徵兆，反而感受到一股的涼意。
何世昌說，很多的928檔期是因疫情而遞延的建案，迫於時程不得不推出，不能看絕對數據而判斷建商看好景氣而大爆量。還有很多指標型大案延遲至12月推出，這才是要謹慎觀察的。
假設「九合一」選後沒有行情，加上春節是房市淡季，低迷買氣仍一直延續著。此時，手中擁有大量預售屋的建商迫於資金周轉壓力，恐會大量倒貨，明年3、4月將是重要轉折，房價跌不跌就要看這個時間點。「房價下滑只欠最後一道東風，就是賣壓，」何世昌說。
徐佳馨附和表示，沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。就看誰挺不住資金周轉壓力，開出房市反轉的第一槍，明年確實會出現價格修正的問題，有自住需求的民眾，最好能先詢問銀行的鑑價行情，假設銀行鑑價比自己預期的好，顯示這間房子在銀行心目中是抗跌的，可以貸到比較高的成數、並提升房子的保值性。
當台灣的房市已變成投資的金融商品時，徐佳馨再次呼籲，連專家都無法精準判斷市場走向時，消費者還是謹慎小心為宜。
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