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| (圖片擷自 Money錢) |
買、賣及持有房屋要繳 的稅各不同，
加上去 年房地合一新制上路後，
「房地產稅」堪稱是今年報稅最難懂的事，
不過只要根據「持有稅」、「交易稅」
及「資本利得稅」這 3 個項目來了解，
就可以把複雜的事變簡單！
繼續看下去...
這一篇，教大家如何看出買賣房屋的稅負！
3 項分類，讓你一目了然！
房產期間要繳的稅
可分為地價稅、房屋稅
顧名思義，
持有稅是持有房產期間要繳的稅，
可分為地價稅、房屋稅；
交易稅是 買賣房屋時，買方及賣方該 繳的稅，
買方要繳契稅、印花稅
（依當年房屋持有時間 比率與賣方合繳），
賣方則 必須繳交土地增值稅及房屋 交易所得稅，
房地合一新制 實施後，土增稅並未調整，
但為了避免重複課稅，申報賣屋交易所得時，
可以扣除土地漲價總數額。
其實房屋交易所得稅，
指的就是 3 個項目中的「資本利得稅」，
因為計算方式較複雜，又有新舊制的問題，
單獨分出一個項目來說明，
大家比較容易了解（詳見房 屋篇②）。
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| (圖片擷自 Money錢) |
持有稅
設定自用住宅
省下房屋稅和地價稅
房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人
持有期間每年要繳的稅，屬於地方稅，
課稅的稅率由各地方政府決定。
必須注意的是，
台北市政府近年開始大幅度調升房屋稅，
加上多課徵豪宅稅（就是所謂路段率），
房地產投資人務必事先計算房屋稅，
以免與原本想像差距太大。
房屋稅的計算方式是：
房屋評定現值乘上適用稅率，
房屋評定現值的內容
又包含標準單價、折舊率、路段率，
適用稅率則分為住 家用 1.2%、
營業用 3%∼5% 及非住家非營業用 1.5% ∼ 3.6%。
近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準，
房屋稅跟著被提高，若非手頭有非常多房屋，
建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋，
以免稅金爆增，而大傷荷包。
地價稅有「一般用地」和 「自用住宅用地」的區別，
每年 11 月徵收，通常按照公 告地價 8 成做為土地申報地價，
自用住宅稅率僅千分之 二，一般用地稅率則採累進制，
從千分之 10 到千分之 55 皆有，
稅率差距相當大。
此外，地價稅採歸戶制，
也就是每一個土地所有權人，
在同一縣市內只有 1 張 地價稅稅單。
購屋人過戶後，最好主動前往稅捐機關，
辦理地價稅自用住宅變更，
如果家中真的有很多房地產，
只能有 1 戶自用住宅，
最好選擇總地價最高的那間房屋設立戶籍，
並申請自用住宅，節稅效果最高。
要注意的是，房產所有權移轉登記時，
房屋稅及地價稅由買賣雙方
依當年房屋持有天數比率分攤。
買方交易稅
繳納契稅、印花稅
才能完成房屋過戶
契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時，
買方需要繳交的稅，而印花稅則是一種憑證稅。
契稅僅計算房屋不計算土地，
以房屋評定現值 6% 為計算標準，
在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅；
印花稅則是核定契價（房屋評定現值＋土地公告現值）
乘以千分之 1 計算。
房屋評定 現值與實際買賣行情沒有關係，
由地方政府依照各類標 準數據核算出來，
契稅、房 屋稅都是依此為課稅標準，
買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅，
否則無法完成過戶，這筆錢可由地政士代繳。
舉例來講，假設洪小姐在今年 3 月買進一間房子，
假設該屋房屋評定現值為 300 萬元，
土地公告現值為 700 萬元，
則須繳納 18 萬元的 契稅及 1 萬元的印花稅。
不 過，若是取得不動產的移轉 價格低於評定標準價格時，
可依移轉價格計算契稅，購屋者若想知道房屋評定現值，
可向稅務機關查詢，也可直接查房屋稅單，
每棟房 屋評定現值皆不同，核定契價也不同，
由地政人員試算較準。
賣方交易稅
一生一次、一生一屋
自用住宅享土增稅優惠
房地合一新制實施後，
土 增稅並未調整，
但為了避免重複課稅，申報賣屋所得總額時，
可以扣除土地漲價總數額。
土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額，
依適 用級距乘20%、30%、40% 等 3 級稅率，
土地漲價總數 額有 2 種算法，
一是買賣房 屋年度的土地公告現值差 額，
二是買屋和賣屋時的實 際價差（必須提供證明），
不過，出售自用住宅用地時 享有 10% 優惠稅率，
差距很大，建議盡量以自用住宅用地報土增稅，較能節稅。
以自用住宅用地節稅，
又可分為「一生一次」和「一 生一屋」2 種方式。
「一生 一次」指每人一輩子只能申請一次；
政府為了鼓勵民眾換屋，又推出「一生一屋」 方案，
只要符合資格條件， 申請次數不限，
但前提是要曾申請過「一生一次」，且條件相對較嚴。
2 年內買賣自用住宅
善用重購退稅
如果賣屋者剛好要換屋，
可以使用「重購自用住宅扣 抵稅額」節省土增稅。
申請 「重購自用住宅扣抵稅額」 得符合以下條件：
➊買進或賣出的 2 間房屋皆符合自用住宅、
➋購屋價格必須高於賣屋價格、
➌2間房屋產權登記的時間必須在 2 年內，
不過 2 間房屋登記名義人必須要是同一人，
可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。
但所得稅法提供的重購退稅優惠，
出售者與購屋者就不需限制同一人，配偶也可以。
重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為：
新購自宅用地申報 移轉現值－
（出售 宅用地申報移轉現值－出售宅用地已繳土增稅）
若計算結果 ≧ 已繳土增稅款，
已繳的土增稅款可全數退還；
若計算結果＜已繳土增稅款時，
可退還計算結果 的稅款。
舉例來說，
假設陳先生 104 年中賣掉舊房地產土地現值 100 萬元，
土增稅 30 萬元，105 年中新買房地 產土地現值為 120 萬元，
計算結果是 50 萬元，
則已繳的 30 萬元土增稅可全部退還。
除此之外，重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額，
達到節稅的效果，房地合稅一實施後，
重購退稅則視出售的房地適用房地合一 舊制或新制而定。
舊制：重購價額超過原出售價額者，
可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。
新制：按重購價額占出售價額的比例，
退還已繳的稅額，
重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉。
除了土增稅外，
賣屋者還 要繳納資本利得稅，如適用舊制，
得申報財產交易所得稅，舊制採房地分離課稅，
併入綜合所得總額計算，
一不小心就會讓稅金「爆表」，
尤其賠錢賣屋時，最好詳列各種成本舉證，
以免被政府多課稅。
至於新制的 房地合一稅如何計算？
怎麼認定自己適用新制或舊制？
可參考「房屋篇②」。
原文網址：http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=73419
