新聞►養兒防老想太多 以房養老卡實在

華人社會的養兒防老觀念根深蒂固，但隨著少子化、高齡化，子女奉養父母的負擔愈來愈重，有時候真是勢之所趨，心有餘而力不足啊！好在銀行近年推出「以房養老」專案，讓「有殼」銀髮族能夠活化資產，不愁老後生活。

2017.01.05　文 | 黃國棟    攝影 | 王均峰 吳貞慧 陳宗怡           

如果老後現金不多，但有一間房子，卻不想把這唯一的窩給賣掉換現金，可以怎麼做呢？「以房養老」是很好的選項。

去年剛滿60歲的王培珠就選擇以房養老的模式，現在每月領3.5萬元養老金。而她大方推廣「以房養老」，主要是因為37年來投入社會公益，見到太多老人晚年淒涼，甚至被遺棄，加上照顧母親的經驗很辛苦，因此早打定主意要自己照顧自己，不麻煩別人。

王培珠去年滿60歲，她送給自己的生日禮物就是申請以房養老。

2016年7月王培珠向台企銀申請以淡水房子抵押，經台企銀鑑價，房子價值約2,200萬元，最高核貸7成，核貸金額約1,500萬元，全數投保台灣人壽即期年金險，而王培珠選擇給付30年期，在扣除需繳交的利息（抵押貸款利率為1.93%，每月利息約2.4萬元）及200元手續費，每月可領3.5萬元。

什麼是以房養老？合作金庫銀行副總經理黃伯川解釋，以房養老就是逆向抵押貸款（Reverse Mortgage，RM），讓擁有房屋的年長者，把房子抵押給銀行，由銀行根據此人的年齡、房屋價值並核算利息，來決定貸款金額，再每月撥付一筆錢給申請者。申請資格必須年滿60歲，而最長給付期限為30年。

合作金庫銀行副總經理黃伯川鼓勵有殼銀髮族，把手中不動產活化，養老靠自己。

目前有8家銀行推出以房養老專案，共分兩大類：

1. 逆向抵押貸款，即把房子抵押給銀行，每月固定領現金，包括第一家推出的合作金庫銀行、土地銀行、第一銀行、華南銀行、台灣銀行、中國信託銀行等6家。

2. 結合信託與年金險，做法是把房子抵押貸款金額買年金險，之後每月領取年金做為養老金，目前有台灣企銀、台新銀行兩銀行承做。

兩種型態的以房養老有何差異？台新銀行消費金融處協理林彥文說明，結合信託與年金險的好處是，若遇天災（如地震）或火災等意外，導致設定抵押的房屋無法居住，因為貸款金額已經年金化，會照常給付年金，不用擔心房屋毀損的情況。

至於傳統逆向抵押貸款則是比起結合信託與年金險的類型，可領取的養老金總金額較高，合庫銀舉例，同樣申貸金額1,400萬元、利息2%、支付25年期，逆向抵押貸款因為不用繳付保險及信託相關費用，比起年金險方式可多領92萬元。

以房養老的好處就是，在自己最熟悉的環境退休，並且每個月還有一筆現金可領。

值得一提的是，逆向抵押貸款的利息設有上限，合庫銀協理陳寬祺解釋，以房養老的每月撥款金額都會先扣除利息，但平均來說當撥款至第11年時，利息會超過每月撥款金額的「三分之一」，此時先不再扣除利息，而採「掛帳」方式，直至最後撥款結束，才一次繳清。

要提醒的是，並非有房子就能申請以房養老，凡磚造房子屋齡超過35年、鋼筋混凝土（RC）大樓屋齡逾50年，銀行承作意願低，再者若地段不佳，房屋價值偏低，銀行同樣興致缺缺。

至於大家關心的房屋所有權問題，黃伯川說，無論採取結合信託與年金險，或單純逆向抵押貸款，只要還清貸款本金和利息，房屋仍歸申請者或指定繼承人；若遇到未到期時已過世，以合庫銀以房養老專案為例，銀行會終止撥款，同時聯繫指定繼承人償還貸款，除非繼承人拋棄繼承才會由銀行拍賣取回債權。也就是，申請以房養老不會改變房屋繼承權。

資料來源：各業者，記者整理。

                     住商不動產企研室主任徐佳馨表示，申請以房養老需留意3要點： 

1. 大家最在乎的每月可領多少錢？利息是多少？這部分一定要先試算。目前國內已經有8家銀行開辦，不妨多詢問幾家，精打細算一番，才能貸到最划算的金額與最省錢的利息。
2. 一定要瞭解各項手續費用。例如各銀行收取的信用徵信約300元，還有系統作業費要繳付，華銀收取約8000元、土銀則約5600元等。
3. 釐清鑑價金額是否與當地成交行情相當。實價登錄之後，民眾可透過房仲業者或各種不同的實價登錄網站來查詢。

原文網址：https://www.mirrormedia.mg/story/20161230fin005/