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| 買老房子等都更，該怎麼盤算？（圖/unsplash） |
2020-08-22 12:00
根據住展雜誌統計指出，台北市近年都更、危老推案量占比快速攀升，2018 年占比約 33%，2019 年佔比提高至 43%，2020年又更暴增至 65%，但如果想賺危老都更財，到底應該怎麼買？就讓擔任國內知名建商主管的教練，來分享一下到底什麼樣的老房子，才容易被建商看上。
一、臨主要幹道或主要巷道
危老都更重建，就跟平常大家買房子的時候一樣，一定會優先選擇地點好、近捷運的地方，更重要的是要臨主要幹到或主要巷道，未來比較好賣，而且施工也比較容易，比較沒有阻礙巷弄交通或造成鄰房施工問題。
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| （圖/百億房產教練） |
上表統計台北市截至2020年七月底為止共255件危老審核通過案例，共有119件是坐落在「路」或「街」上，102件是坐落在「巷」裡，坐落在「弄」裡的只有34件。很明顯可以發現，弄裡的比例明顯低非常多。換言之，要買正馬路或寬敞巷道的產品，比較有機會看建商看上。
二、四樓商業區公寓佳，住三的五樓少碰
三、連棟建築總戶數60戶之內
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| （圖/百億房產教練） |
上表統計台北市截至2020年七月底為止共255件危老審核通過案例，共有119件是坐落在「路」或「街」上，102件是坐落在「巷」裡，坐落在「弄」裡的只有34件。很明顯可以發現，弄裡的比例明顯低非常多。換言之，要買正馬路或寬敞巷道的產品，比較有機會看建商看上。
二、四樓商業區公寓佳，住三的五樓少碰
三、連棟建築總戶數60戶之內
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| （圖/百億房產教練） |
上表是台北市截至2020年七月底為止255件危老審核通過案例基地面積的統計，也可以很明顯發現，佔比最高的是基地面積100-200坪的40%。而且低於300坪以下的佔了超過85%。以大部分公寓25-30坪的面積計算，大約就是60戶以內的連棟公寓產品。也就是該棟公寓坐落的基地上，戶數必須小於60戶，否則根本很難整合。
四、避免一樓有黃金店面
儘管要選地點好的產品，但有一個情況是要儘量避免的，就是一樓有黃金店面，「黃金店面」高昂的租金，在重建時，建商要補貼租金給屋主。許多店面租金動輒三、五十萬，三到五年的重建期大概光租金補貼就可破千萬以上，而且租金補貼必須現金支付，無法以貸款方式取得，所以大部分的建商對於有高昂租金的黃金店面也是敬而遠之。這也是為什麼這一兩年很多的重建案反而集中在六張犁、麟光一帶，而不是真正的大安區核心區，就是因為這些區域沒有黃金店面。
五、隔壁有空地加分，違建多要扣分
因為整合重建困難度高，有許多案子其實是一塊空地加上少部分的重建，這樣可以減少曠日廢時的整合，許多建商或整合者也都傾向於找這類的產品來談，畢竟整合起來比較容易。因此教練建議，如果隔壁有空地，絕對是加分！
另外，違建絕對是整合的最大障礙，違建是現行制度下的既得利益者，違建的所有人更往往企圖把這個既得利益趁都更合法化，頂樓跟一樓的屋主，常常以「我現在住的地方有多大」為理由，要求建商必須給他「含違建」的面積。
六、區域分析
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| （圖/百億房產教練） |
以北市而言，很清楚可以發現，被稱作最精華區的信義與大安兩區，比例反而不高，教練認為主因是信義、大安兩區的黃金店面太多。件數最高的兩區是中山區、中正區，都是鄰近市中心的區域，文山、內湖、南港三區居末，主要是區內還有重劃區、空地，建商還是優先選擇素地為主。
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| （圖/百億房產教練） |
