2017/07/31 21:00
記者 李彥穎 / 攝影 蕭應強 報導
去年政府修法通過，從明年元旦開始針對沒有實坪功能的雨遮，全面取消登記計價；不過學者認為，目前國內的公設比達到30%到50%，而且要計價仍然很不合理，政府應該趕緊推動實坪計價，才能根本解決問題。
房產顧問蕭昆霖：「它這個雨遮的部分有2坪多，你可以抬頭看上面柱子一直延伸過去。」
從窗外看出去，長長的雨遮就蓋在落地窗旁邊，除了遮擋一點雨水幾乎沒有任何功用，要價卻很嚇人。
房產顧問蕭昆霖：「像這個2坪多，這邊的房價如果50幾萬，等於花了100萬買這個雨遮。」
像這種沒有實坪功能的雨遮，要價上百萬非常不合理，內政部去年通過地籍測量實施規則的修正案，要全面取消登記雨遮，避免虛坪灌水計入實坪炒作房價，預計2018年後申請建照的新建案全面適用，但這又衍伸出新的問題。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴：「譬如說是今年買房子的話，假設房價是50萬的部分，那我在購買的時候不計價，然後我在成屋之後卻可以去轉售去做銷售，所以就造成整個投資客在購買預售屋的有套利的空間。」
目前國內預售屋雨遮計價方式，2011年5月以前取得建照，預售時可以登記也可以計價，從2011年5月開始到2018年1月1日之前取得建照，預售時可以登記但不能計價，但是房子蓋好之後要轉賣，卻可以登記也可以計價，只有2018年1月1日之後取的建照的新案，預售時和成屋之後都不能登記也不能計價。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴：「所以消費者在購買房子的時候，最好是去請相關的那種從業人員，去提供一下建照的申請日期。」
禁止雨遮登記，對於解決國內房市虛坪過高的現象，只能算是跨出第一步，真正考驗政府能力的是真正落實實坪計價制。
淡大產經系副教授莊孟翰：「以日本來講的話他是什麼都不算，就只有實實在在的面積，所以看那個標示幾平方公尺，你把它乘0.3025就是實際買賣的面積。」
依據房產業者提供數據，目前世界各國對於公設比的計價狀況，需要計價的只有兩岸三地，其中台灣的公設比大約30%到50%最誇張，大陸的公設比在10%到30%之間，香港則在25%到35%之間，至於日本、德國、美國的公設都是不計價的。公設比太高造成的結果就是房價失真，以一間30坪的房子每坪50萬來計算，公設比30%就代表公設面積有9坪，花錢購買公設的花費高達450萬，實際使用的面積只有21坪。
換句話說實際的房價大約是一坪71.4萬，如果公設比提高到40%，相當於實際住的空間只有18坪，實際房價高達83.3萬，如果公設比50%實際就只有15坪可以住，換句話說實際房價等於每坪100萬。
建築師張俊哲：「你只要政府要求說不同的東西，陽台是在外面嘛！那你用裡面的價錢買陽台，那我要不要違建出去用？那我用3分之1的價格買，它本來就在外面空間我就不需要這樣做嘛！」
張俊哲建築師長年關注虛坪過高問題，他解釋國內的虛坪過高現象，是因為建商將室內實際面積，和公設都以一樣的費率計價，這麼一來公設就形同灌水抬價的工具，如果政府能夠規定公設只能以較低的價格計價，只有室內坪數依照市價計價就能夠避免灌水。
建築師張俊哲：「如果這市場不能接受這個數字，你想拉高你也拉不高，譬如說你現在說現在一坪是60萬，你認為其他部分減少以後它變成80萬，市場上沒有這種價錢，想拉到80萬是做不到的事情，那你說把它變成62萬，本來市場就會浮動啊！」
淡大產經系副教授莊孟翰：「你合理的陽台面積是可以接受的，露台本來就不希望你計價，甚至於雨遮你一、兩個也許還好，公設比就會回到差不多20%到25%之間了。」
專家強調，國內房市長久以來採用虛坪計價，過度抬高房價就是目前房市低迷，最主要的原因想要根本解決問題，政府有必要大刀闊斧著手改革。
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