2022/02/08 21:15:02
遠見雜誌 文 / 彭杏珠
新冠疫情衝擊下，讓貧富懸殊更嚴峻，甚至形成兩極台灣：租屋族VS豪宅客。富豪們錢多到滿出來無處放，只好去買房。檢視2021年台北市的指標豪宅，竟然有28筆均以現金交易，單筆最高總價5億7000萬元，最低也要1億800萬元。一般民眾面對砸數億現金置產的族群，也只能感歎：有錢就是任性！
追溯人類的歷史，每次發生瘟疫或經濟危機時，均會拉大貧富差距。這一次，百年來最棘手的新冠疫情更是如此，在資金潮的推動下，不僅富者愈富，還造就出許多新的隱形富豪。
這兩年，許多金融機構都遇到高資產客戶。尤其是中美貿易戰後，不少台商索性結束大陸的事業，將資金匯回台灣，少說都有幾個億、10個億台幣以上。就有業者賣掉加工廠，進帳就是400億台幣。這些人錢多到沒地方放，只能投資股市、房地產。
不只從海外匯回來的大量資金，2021年也有不少民眾賺到錢，有人靠進出一檔股票，買了一輛進口跑車；年輕人玩個美股也能繳清幾十萬的學貸。這僅是一般民眾，更不要說高資產客戶了。他們用錢滾錢，愈滾愈多。
這也是為何一年多來，中央頻頻打炒房，房市依舊強強滾的原因之一。從台北、桃園一路燒到新竹、台中、台南跟高雄。不僅一般住宅買氣暢望，連豪宅市場也注入新的活水。
台北豪宅迎來新的換屋需求，造成交易熱絡
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這兩年台股表現亮眼，股價推升後，資產膨脹速度太快，造就許多高資產族群，不管是大股東或專業經理人，加上原本就滿手現金的群族，帶來一波新的豪宅換屋需求。
「你想想看，舊的豪宅都幾十年了，可能會漏水，大廳也不夠氣派，很多設施、耐震係數根本無法跟新豪宅比，有錢人也想住更好的房子啊，所以不只一般住宅有換屋的剛性需求，豪宅也有剛性需求，」曾敬德說。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡附和說，金字塔頂端確實出現新需求，尤其二代、三代接班後，更喜歡物業管理嚴格、隱密性高的商品，住起來更安心。這幾年只要有同一樓層兩戶一起賣的商品，很快成交，甚至打通成一戶。多數買方都是自然人，即便是投資公司也是家族企業購入，用公司名義置產，很多費用可以公帳報銷。
富豪們資金多到無處去，加上剛性的換屋需求，支撐台北的豪宅市場，但為何房貸利率如此低，有錢人不想貸款槓桿投資，而是用現金買房呢？
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析指出，除現金充裕之外，採取付現的另一個原因是，現在嚴格執行「洗錢防制法」，高資產客戶已經在估價師或代銷業者那端回填資料，到了銀行貸款，又要被問東問西，加上央行選擇性信用管制等問題，許多客人嫌麻煩，乾脆付現金比較快，反正日後如有資金需求再借出即可。
《遠見》訪問專門服務豪宅客戶的房仲業者，他們都說，「高資產族群這輩子的錢都花不完了，與其計較那一點點利息錢，不如專注本業經營，這波疫情也讓富豪們留在台灣的時間變多，重新思考資產配置的問題，沒事就看看房子，順勢推升豪宅交易的熱度」。
豪宅單價落差大，從每坪299萬到101萬元
大家房屋彙整2021年11個指標豪宅的成交狀況，發現就有28筆是現金交易，以總價在三億左右的居多，最高是2018年落成、位於台北信義路五段的「琢白」建案，去年2月成交一戶25樓的房屋，金額達5億7000萬元，每坪單價為215.2萬元。
但，平均最高單價卻是去年6月成交的元利信義聯勤，每坪為299.03萬；而平均單價最低的是位於中山北路二段173~179號的「中山富御」，每坪101.8萬元。
為何台北市的豪宅落差這麼大？
郎美囡指出，2012年至2014年，台北推出很多豪宅建案，每戶都是上億起跳，有一些不在信義路、仁愛路一帶的傳統豪宅主力地段，例如大直、中山北路也推出新建案。當政府宣布將於2016年實施「房地合一」1.0時，由於大家不太理解房地合一的政策，導致從2015至2017年，全國豪宅交易熄火，中山北路一帶，甚至出現認賠殺出的豪宅賣盤。
直到2018年中美貿易戰後，豪宅又有新建案落成、市場也逐漸回溫，主因還是台商回流，啟動新一波豪宅交易熱潮，去年甚至出現每坪近300萬的實價登錄，再度引發外界關注。
其實，業內都知道豪宅市場有一條「彭淮南」防線，就是每坪單價300萬，只要市場有觸及300萬的成交案時，都會引來媒體報導與業界討論。
連央行總裁的年薪都買不起台北一坪的豪宅
為何會有彭淮南的豪宅防線？原來在2012年5月9日時，由於豪宅價格屢創新高，時任央行總裁的彭淮南主動拜會立委表示，「自己的年薪也買不起一坪豪宅」，並透露對房價的管制「一點也沒有放鬆」。
央行總裁敘薪是比照部會首長，年薪約在250至270萬元間。媒體推估，彭淮南會說出「年薪買不起一坪豪宅」的話，應是針對當時位於信義路上，正對大安森林公園的「勤美璞真」新建案，當時傳出每坪304萬元的成交價。
從此300萬被業界喻為「彭淮南防線」。根據2012年5月9月日與會的立委轉述，彭淮南認為，豪宅是帶動國內房價飆漲的火車頭，對於豪宅價格再度傳出天價，除「微服出巡」實地訪查成交情況，也規畫針對豪宅，祭出相關的管制措施，由於影響層面太廣，特地找立委們交換意見。
據悉，在彭總裁的關切下，「勤美璞真」單價304萬僅是開價，最終沒有成交。
一位業者私下表示，如果不是2012年有這一條「隱形」的彭淮南防線，豪宅單價早就破300萬大關了。去年單價最高的一次實價登錄，就是6月成交的元利信義聯勤，每坪單價來到299.03萬元。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，受惠貨幣寬鬆及低利環境影響，目前豪宅市場仍有買盤，儘管央行拉高貸款限制，優質豪宅依舊吸引資金追逐，不過對於高端客戶來說，「真豪宅」才有價值，過去推出「只有豪宅價，沒有豪宅規格」的假豪宅，想要價量放大，並不容易。
只要資金熱潮不退，股市、房市依舊熱絡，豪宅仍有特定買盤支撐，台灣也因此形成兩極世界：租屋族VS豪宅客。或許貧窮限制了想像，一般民眾永遠無法理解為何台灣有這麼多富豪，可以一口氣拿出數億現金置產，眉頭都不皺一下。
雖然這一波房市上漲是全球性資金潮所造成，非僅個別國家、地區的問題。但，高房價確實是台灣民眾心中最大的痛，也是執政者最難解的習題。
圖／資料來源：實價登錄、住商機構企畫研究室整理。註：2021年台北知名豪宅現金交易一覽表。製圖／翁湘惟
