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| 「京站」擁5鐵共構優勢，租金報酬率6%。資料照片 |
【黃政嘉╱台北報導】台北車站前的「京站」，是全台首創、地上租賃權50年的5鐵共構住宅，2009年完工交屋，帶動全台建商爭相跟進。迄今10年，相較多數地上權住宅難以脫手或跌價，京站卻逆勢上揚，每坪行情逾40萬元，與當初開價30多萬元相比，漲了3成3，租金報酬率近6%。
據實登與各房仲網站的成交資料顯示，京站去年至今有近143筆出租，網路各家房屋網站待售的就超過50間，每坪成交單價約41萬元，比附近每坪80萬成交行情少一半。
大同區報酬率僅3%
比較京站與附近大同區的套房，屋比房屋調查統計，京站每坪月租金約2001元，換算14坪套房，租金報酬率將近6%，年租金收益達33.6萬元；附近大同區套房，租金每坪約1660元，房價每坪約57萬元，租金報酬率則在3%。
屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，一般購屋出租租金報酬率僅2∼3%，京站套房租金報酬率6%，確實很高。從調查數據看，京站最近成交行情每坪約40萬元上下，最大優點是比起一般租屋，能享有自己裝潢空間且具備5鐵共構機能。不過，京站14坪套房雖約17年可回本，但加上裝潢、修繕等成本，報酬率恐再下修，投資不見得能獲利，而且還要準備購房資金，即便有廣告戶打出總價636萬元起，但京站地上權宅僅有使用權，對銀行來說保障太低，多不願承貸，就算承貸也僅能貸到市價一半，不建議用此方式投資。
陳傑鳴提醒，這類使用權住宅因有使用年限，價值會隨著時間遞減；比如京站地上權使用年限為50年，現剩下40年，申貸時銀行也會隨著使用權年限減少可貸額度。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，以投資京站出租來看，僅適合市場老手投資，因為地上權案子增值有限、能申貸銀行也不多，投資老手身上較可能有充足資金資產可作運用，雖然帳面上報酬率可能有達到6%，但投資風險除了空租期疑慮，還有裝潢修繕與地租成本，另外想再轉手也不大容易。
在京站購買5個樓層、經營商旅與商務中心的大師房屋董事長陳建慶表示，京站因不具房地產權，目前也僅京城銀行承作房貸，貸款成數約銀行鑑價6成，約市價5成、利率稍高約3%，因此多數會付現金。對比附近單坪80萬行情，目前單坪行情僅約40∼45萬元，比當時每坪30∼35萬元，漲幅逾3成。以14坪套房為例，居家有廚具、陽台，月總租金約2.5∼2.8萬元，如租給外籍人士，如日人對屋況條件要求較高，月租可達3.5∼4萬元。
市價6折銷售較快
住展雜誌企研室經理何世昌表示，地上權住宅只要價格低到市價6折，就會賣很快，7折賣稍慢，8折才可能賣不動，像京站當時開價約市價7折，而華固新天地預售時，因為市場好，市價6折反應還不錯，但成屋之後，陸續出現購屋糾紛。
地上權
定義：買屋不買地
建商權利金：土地市價25~40%
房價：市價約60~70%
產權年限：50~70年
土地權狀：無(為國有)
房屋權狀：有
地上權權利：期限屆滿歸還
分戶貸款：70~80%
貸款擔保：權利擔保貸款
貸款年利率：2.3~3.0%
貸款年限：20年
資料來源：《蘋果》採訪整理
建商權利金：土地市價25~40%
房價：市價約60~70%
產權年限：50~70年
土地權狀：無(為國有)
房屋權狀：有
地上權權利：期限屆滿歸還
分戶貸款：70~80%
貸款擔保：權利擔保貸款
貸款年利率：2.3~3.0%
貸款年限：20年
資料來源：《蘋果》採訪整理
