新聞►雨遮屋簷產權登記 恐一國三制

蔡惠芳／台北報導　2017/09/18 

為解決虛坪爭議、減少建商在房價上的操作空間，明（2018）年1月1日起，申請的建造執照，不再登記雨遮、屋簷，「不計坪、不計價」時代來臨。惟新制上路初期，短期難免出現坊間同時存在「不計坪不計價」、「計坪不計價」、「計坪又計價」的「一國三制」現象，業者建議政府務必要拿出配套，以免造成房價混亂。

　雨遮屋簷究竟佔比多少？明年新制上路後對房價影響大不大？最近成為熱門話題。
　根據「預售屋買賣定型化契約」，雨遮是指在窗戶、或開口的上方，距離窗戶、開口上緣不超過50公分的構造物，具備遮雨、遮陽等功能。早期法規對於雨遮測繪登記的範圍，並沒有明確規定，因此很多建商都會把雨遮計入銷售坪數和總價內。

　現制是在2011年改制為雨遮和屋簷「可登記，不計價」，由於是計坪不計價，也會給部分銷售人員以話術混淆，先把雨遮計入總坪數內、再把每坪單價壓低，讓買方覺得買到便宜。

　而明年將實施不計坪也不計價，乍看之下，對買方應該有利、可省下不少錢，但是代銷業者宣稱，建商一定會將本求利，在建築成本不變、總價不變之下，「每坪單價有再向上提升5~10％的空間。」

　不過，國泰建設協理林清樑打臉指出，其實雨遮屋簷佔總坪數比率沒那麼大，只有約5％、甚至不到，並不如有些建商所說的5~10％那麼高；若不計坪不計價，對於每坪房價並不致造成波動，房價也不會因為不計價而下跌，畢竟總成本沒有因此變動。惟對銀行來說，倒是會出現三種不同計價的不動產擔保品，這是一個問題。

　台北市地政士公會名譽理事長張義權表示，如果建商不刻意去設計，雨遮屋簷佔比平均1％都不到，可說非常小、對建商影響微乎其微，也不致影響房價。

　然而還是有建商憂心，明年新制上路，難免有些業者會把設計較多的雨遮屋簷成本，灌進可售坪數，造成單價被拉高；如果政府沒有配套，將進入「一國三制」的房價混淆期。

　亞昕開發董事長姚連地表示，過去數十年房地產買賣採總面積觀念，雨遮、屋簷和主建物登記在一起，現行中古屋都是「可登記可計價」，但2011年「預售屋定型化契約」上路後，是「可登記、不計價」；接下來「不登記、不計價」新制上路後，恐造成「一國三制」。最令人擔心的是，舊有中古屋已登記的雨遮屋簷，若參與都更重建，將不能登記，那麼將嚴重打擊都更，降低地主參與都更的意願。

　興富發建設副總經理廖昭雄表示，台灣物權是以登記為依據，建造執照上有雨遮、就登記雨遮，如不登記，反而與建照藍圖不符，引發爭議；且明年新取得建照的建物，不登記的雨遮屋簷，將不必課到房屋稅，因此新制對於未來政府房屋稅稅收，也一定造成短少的影響。
　據悉，有部分建商私下不斷抱怨新制，並且主張，希望內政部暫緩明年實施新制。

　其實，內政部早在2011年就實施雨遮屋簷可登記但不計價，否則要處以6~150萬元罰鍰，可是如今明年要進一步實施不計坪不計價，為什麼還有些建商抵制？究竟有何不能說的秘密？
　據了解內情的業界人士透露，因為有些長期以來都擁有一批忠誠客戶或投資客粉絲的建商，可在新案預售推出前，提供雨遮屋簷不計價的售價，給早鳥投資客好康認購；等到日後轉手時、再以列入雨遮屋簷的總價，牟取好幾坪的價差，這些獲利動輒高達數百萬元。不過，明年新制上路後，建商將完全沒有利用雨遮屋簷不計價的優惠，來給予投資客早鳥好康的操作空間，這已經是「不能說的秘密」。

　建商建議，政策朝向良性改革是好事，但也不要只作半套，應調整實價登錄欄位，把雨遮屋簷、主建物的坪數分開計算，讓消費者在同一基礎下比較實坪行情。
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