新聞►留意停車位過小 公設面積恐灌入售坪

小基地建築常有公設比過高問題，建商會透過拉高車位面積，來適度降低公設比。陳恒芳攝

2017年05月27日

車位持分以8~12坪較為合理

【洪子恩╱台中報導】大樓社區的車位面積可謂變化多端，同樣都是只能停1輛車的車格，權狀面積卻小至5坪，多至18坪，其實停車位面積是建商調配社區公設比的重要工具，一般來說8~12坪較為合理，若是過小，就要留意建商可能是把較多的公設面積灌進公設比去，造成公設比偏高。

同樣大小的地下室平面車位，在不同建案內、權狀面積卻是大不同。

民眾購買大樓常會留心「公設比」高低，不過公設比的象徵意義，可能大於實際意義。聖揚開發總經理陳正哲表示，一座大樓社區的公設比要有多少、坪數怎麼灌，建設公司握有絕對的權力，較新的建築都盡量讓公設比維持在30~38%，力求在客戶接受度、建商的報酬率之間達到平衡。 

就算是同一座社區，建商為了讓不同棟別的公設比一致，車位權狀面積也會有差異。

留意車位權狀大小

針對車位的面積應該要是多少，政府並沒有硬性的規定，因此公設比的高低，建商會透過將公設面積灌進車位來「調整」，意即一般平面車格的實際大小約4坪 ，但權狀面積會更高，因為它還包含部分大公的持分，因此8坪左右最常見。

對於建商而言，車位價格以「個」計算，單坪價低於房價，如台中無論首購或豪宅區，平面車位價格多在100~200萬元之間，但住宅單價卻是數倍的差距，大台中不動產開發公會副理事長王至亮表示，若將公設面積灌太多進車位，雖然公設比降低，但售坪也會降低，因此建商會適度增減車位的公設持分。 

機車位租用無產權

有時也會出現車位權狀面積暴衝到15~17坪的狀況，通常會出現在基地小的豪宅建案中，建商為了滿足每戶2~3車位的需求，必須挖至地下4~5層，公設比一個不小心就可能「破4」，為了讓公設比維持「3字頭」，比較能符合買方對合理公設比、30~35%的預期，建商反而會把公設面積多灌一些進車位，權狀面積可能拉高到15~17坪。

因此選擇社區，特別是首購宅，不只要留意公設比，更要留意車位的面積是否符合常理。若是機械車位，其面積約平面車位的一半，但權狀面積也會包含持分，須留意的狀況雷同，而機車位屬於公設中的大公，全社區共同持分，也沒有產權，居民是向社區租用，因此無爭議性。 

機械車位雖然較小，但和平面車位一樣有共同持分的面積。

【專家意見】建案規劃影響大

每塊建築基地的面積、容積等條件都不同，在規劃設計時很自然會形成或高或低的公設比，對於建設公司而言，利用車位持分去做調整也是兩難，持分太多會不敷公設空間開發成本，太少則導致公設比過高，就看每位購屋客是否能接受建案的規劃與價值。 

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